潘石屹遭遇最困难一年,不否认高瓴收购

作者:母基金研究中心
2021-01-11 17:40:12

2020年房地产行业不容易,写字楼市场更是“寒风刺骨”。

 

北京时间2021年1月8日上午10点,戴着圆眼镜的潘石屹准时出现在线上发布会中。曾经创下“亚洲最大商业地产IPO纪录”的写字楼巨头SOHO中国,刚刚度过了有史以来最为艰难的一年。

 

2020年4月,商户们因疫情的影响举步维艰,退租面积和欠费金额达到了SOHO中国成立以来的峰值。为了与租户共克时艰,SOHO中国对疫情严重地区提供疫情补贴,累计补贴过亿。

 

潘石屹直言,在那时,公司的业绩滑到了历史最低谷。

 

“低谷”是SOHO中国的第一个2020年关键词。据SOHO中国公告,截至2020年6月30日,SOHO中国的出租率由2019年同期的90%下滑至78%;营收仅14.53亿元,实现租金收入约7.82亿元,较2019年同期下降约12%;股东应占溢利为2.04亿元,同比下降63.9%。

 

入不敷出的日子不好过,SOHO中国一度尝试用压缩成本的方式维持运营,管理层讨论过两个降成本方案:降薪和裁员。

 

但潘石屹还是决定沉住气,继续撑一撑。

 

很快,写字楼市场迎来柳暗花明,“反弹”成为了SOHO中国这一年的第二个关键词。通过延长交租期限、提供租金补贴、开拓多元化客源,SOHO中国全年总出租面积是24.5万平方米,创下了历史新高。其中,Q4季度的新增出租面积环比增长了130%,实现签约13.3万平方米。

 

“这是我们公司历史以来出租面积最多的一年。”潘石屹不无感慨,SOHO中国的租户结构也从单一的互联网行业得到了多元化的拓展,在新增的24.5万平方米租约里,包含华为、中国广电、阿里巴巴、猿辅导、泰康人寿、凤凰卫视等代表性租户;同时,以小红书、探探、上海农商行为例的老租户在疫情期间反而不断扩租。

 

以丽泽SOHO为例,SOHO中国迎来了全年最大一单租约:华为中国总部,在丽泽SOHO一期租赁面积6万平方米。潘石屹笑称他这算是提前官宣,此前只是市场传言。

 

这些年来,SOHO中国一直在尝试转型。

 

2012年8月,由于不看好国内房地产市场,过去以“零售”为主的SOHO中国开始了由“开发-销售”向“开发-自持”物业转型,其主要收入来源也从卖楼转为收租。

 

当时的潘石屹满怀信心,预测5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。而现实的反差是,5年来SOHO中国业绩滑坡严重,营收由2012年的161.43亿元缩水至二位数,2019年仅实现营收18.47亿元。

 

2014年以来,SOHO中国一直在出售国内资产,累计套现近300亿元,且未在境内购入新的项目。

 

去年以来,市场频传SOHO中国要私有化的消息。

 

去年3月,消息称黑石与SOHO中国开始就私有化事宜进行谈判,黑石愿意以40亿美元,并且承担所有债务的方式整体收购SOHO中国。

 

“私有化”的传闻让市场对SOHO中国信心大增。3月10日,SOHO中国股价涨幅达到37.58%,为4.10港元/股。

 

消息看似有板有眼:SOHO中国在3月11日还发布公告披露了公司交易的最新进展。SOHO中国表示,公司就此前媒体的相关报道作出澄清和确认,公司正在和海外金融投资者进行洽谈,探讨进行战略合作的可能性,这可能会也可能不会导致公司全部发行的股份作出全面要约。

 

而8月13日,SOHO中国发布公告表示,与海外金融投资者正在洽谈的相关交易终止,这意味着此前市场上传出的黑石集团接手SOHO中国、SOHO中国即将完成私有化的相关事宜“搁浅”,SOHO中国的股价也因此接连下滑。

 

到了去年11月,市场再度传出消息,私募股权公司高瓴资本已就私有化一事与SOHO中国进行初步谈判。据称,高瓴资本给出的报价超过20亿美元,此外,还考虑承担约27.2亿美元的贷款,整单交易实际金额或超47亿美元。

 

高瓴资本在后来否认了私有化SOHO中国的消息,此次潘石屹在发布会上也被问及此事,但他似乎不想进行过多的披露,表示可以关注公告,公告才是最准确的。

 

“去年一年就忙着发公告辟谣了,半夜三更发了好多次公告,作为一家上市公司还是看公告吧,这是最确切的消息。”

 

对于2021年,潘石屹的目标非常简单,就是要提高警惕,擦亮眼睛,确保SOHO中国持有项目可以平稳的发展。

 

“跟早年的目标不一样,早年是围绕确定利润额和利润率。但眼下疫情还没有结束,对公司和经济压力存在不稳定性,首先要保证公司的平稳发展。”


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